北京保安公司停车场及车辆管理方案

一、车辆管理设想

北京保安公司停车场的合理使用以及车辆的管理是影响管理服务质量的具体问题，物业处将从规范化操作方面为办公区提供方便和车辆安全保障。针对办公区交通停车设施情况，对车辆管理作如下设想：

1、合理制定车辆流向

根据拟订的车辆流向，规定车辆按统一的路线行驶，车辆高峰期，派秩序维护员现场车辆疏导，保证现场不堵塞。

2、车辆疏导

负责车辆的交通疏导工作。采用封闭式管理，主要是对车辆出入口及与共用道路、地面交通车辆的指引、疏导；

车辆主出入口，设立固定的车管岗，由秩序维护员负责进出车辆的登记，配套道路、地面交通，物业处设置巡逻岗对车辆进行疏导。

3、停车场统一管理，停车位合理使用

车辆管理实行卡证管理，通过停车证进入相应的停车位，其它车辆办理临时停车卡后停车。

4、交通设施的维护：

包括路牙、路面的完好，交通标识的维护和完善。

二、交通管理的原则

1、规范管理的原则

秩序维护员按管辖区内各路段的交通设施要求，对辖区内的车辆进行规范停放及行驶管理，秩序维护员必须按交通管理的正规指挥方法指挥。

2、文明服务的原则

秩序维护员在维护交通秩序、纠正违章停车或行驶时，必须以礼待人，文明服务。具体工作时按《物业处员工服务管理标准作业规程》的要求执行。

3、时效性原则

当值秩序维护员在接到交通事故等求助时，按《突发事件处理标准作业规程》的时效原则进行。

三、车辆管理措施

1、业主车辆管理

物业保安处为中心用车办理“车辆通行证”，车辆进入时，将“车辆通行证”放置于车辆醒目处，车库门岗秩序维护员核实身份及车辆通行证后放行。秩序保安员有责任在最短的时间内，牢记办公区内部所有车辆的车号、车辆特征和车主。

2、外来车辆及人员管理

北京保安公司对外来车辆在地面停放。车辆在进入停车场前，门岗秩序维护员对车辆、来访人员进行登记，检查证件、问清来访事由，并通知巡逻员做好引导准备，经安全检查后进入停车场，车辆停放在指定车位。

3、上、下班高峰车辆指挥

物业处在上、下班高峰期时保安公司将增派秩序保安员在停车场车辆停放处指挥，以便让业主安全、有序地进出停车场；道闸出入口由当值班长协助秩序维护员管理。

4、车辆行驶与停放管理

保安监督进入辖区的车辆不超过10km/h慢行、禁鸣喇叭，并指挥车辆按规定方向行驶，停放在指定的停车位置，以便于车辆停放整齐。

提醒司机关锁好车门、窗并将车内的贵重物品随身带走，检车辆情况，发现门、窗未关好，有漏油、漏水等现象应及时通知驾驶人员。

漏油车辆及载有易燃、易爆等危险物品的车辆禁止进入辖区。

若遇醉酒驾车者应立即劝阻，避免交通意外事故的发生。

对辖区内路面的一切车辆实行统一停放管理。

5、交通设施管理

秩序维护员在接班前对辖区各道路标志，禁鸣喇叭标志，禁止驶入标志等交通标志牌、减速线、停车线、让行线、人行道线等进行检查，发现有损坏的应予以记录并及时报部门处理。

秩序维护主管对当值人员报告的交通标识的损坏进行核实报修。

当发现交通设施有损坏、歪斜移位等变化时，应及时报告秩序维护部主管以便及时修复或更换。

秩序维护部主管应负责建立辖区交通设施的管理台账，对整个辖区内的交通设施的效能和合理性做出评价，报主任以便为改进和完善道路交通设施系统提供依据。

对过失造成交通设施损毁的责任者，责令其赔偿。

6、停车场管理

（1）车辆进场停放

当有车辆进场时，当值秩序维护员应迅速指引车辆慢行，停放在相应的车位上，提醒车主锁好车锁、随身带走车上的贵重物品；

检查车辆是否有损坏或其他不正常情况，如有不正常情况应立即当面向车主提出，并作详细记录。

（2）车辆离场

当有车辆离场时，当值秩序维护员应及时检查车主证及相关资料；检查车主证件与车辆是否相符；

若检查中发现异常情况，应立即拦截车辆，并及时主管前来协助处理；

收回停车卡；及时登记。

（3）巡视

当值秩序维护员每小时至少详细检查车辆的车况一次，发现漏油，未上锁等现象及时通知车主，并做好记录，同时报告主管处理；

‘北京保安公司’及时发现无关人员和可疑人员到车场时要及时劝其离开，若出现紧急情况按紧急情况预案处理；

协助保洁员维护好车场卫生。

7、停车场管理规定

为保障停车场的正常使用，使用停车场的车辆应严格遵守管理规定，服从指挥调度，规定如下：

对外停车区域**地面停车场，临时停车须按秩序维护员指挥进行停放，固定车辆按指定位置停放；

停车场实行24小时封闭式安全管理，巡逻秩序维护员实行24小时不间断巡逻；

本车场车辆出入实行停车证制度，车主凭物业处发放的停车证（IC卡）刷卡或由秩序维护员开启车场道闸系统，对强行进入所造成的不安全事件承担全部责任；

驾驶员应严格遵守指示牌上规定的行车路线及停车场规定，其中包括车线、限高、出入口等，停车场内车速限10公里/小时；贵重物品请勿放车内；

停车场区域内严禁鸣喇叭，不允许在车场内进行加油、洗车、修车、吸烟、吐痰、乱扔果皮、清理车上杂物；不得将车上的杂物和垃圾丢在地上；发现有漏油、漏水时，负责通知车主进行处理；

严禁装载汽油、柴油、煤气瓶及其它易燃易爆物品进入停车场，‘北京保安公司’的保安必要时必须得到物业处的批准，并有安全措施。场内严禁存放危险品，如：汽油、柴油、油漆、腐蚀品和其它易燃易爆物品；

不得超越车位或跨位停放，更不能停放在出入车道上；

在停车场内行驶或停放过程造成其它设备、设施或其它车辆损坏照价赔偿。

北京保安公司停车类O2O应用为何“停摆”？数据是个大问题

北京保安公司我一直关注停车行业，而萝卜软件是我认识的**家此类创业公司。如今，该公司宣布放弃停车业务并转型，这让我颇感意外。今年1月初，在北京市海淀区知春路一幢居民楼里，我**次见到O2O软件创始人肖遥和合伙人高占良，那时，他们刚刚租了一套100平方米的房子，引入了新的技术合伙人，准备大干一场。3月中旬，在一个主题为 “即将爆发的停车软件”线下沙龙，肖遥受邀参与并发表演讲。事不遂人愿，“即将爆发”并没有如约而至，关于停车软件的讨论却越发沉寂了。不久前，肖遥约我碰面，他们已经终止了停车的项目。

数据是个大问题

今年年初，北京保安公司肖遥向我阐述了O2O软件的一个线上“玩法”，即“一个数据+两个分享”：梳理北京市的停车静态数据，告诉用户停车场位置和价格等基本信息，然后通过车主和停车管理员两个主体分享空车位信息，提供动态停车数据。这个数据不能精确到空车位数，但可以显示“已满、拥挤或空闲”。静态数据没有任何可以依赖的来源，因为停车场的信息化建设投入几乎为零，没有联网数据，地图类产品的数据也基本不能用，所以O2O软件决定线下自采数据。北京保安公司从2014年5月开始，肖遥和高占良各自带两位同事，每天在北京城采集数据，包括坐标、价格、车位数、开放时间、包月价格、是否对外等。“总共骑坏和被偷了将近10辆自行车，” 肖遥经常提到这件事，“但基于静态数据的内测效果并不好，用户不在意哪儿有车场，而是关心要去的车场能不能停、有多少空位。这给了我们两个提示，一是显而易见的需求未必是真正的需求，二是创业初期要学会快速试错。”而在我的理解中，快速试错也许是指不要采集完了所有数据再去做内测，有一部分数据就可以上线内测试试。

硬件环节差得远

依靠停车管理员和车主分享空车位数据，也很快被证明是个不靠谱的方法。O2O软件曾经找了50个保安，为他们开发了一个微信订阅号作为后台，保安以红橙绿三个颜色上传停车场的空闲状况，每半小时报一次，每报一次都有奖励。这个方法的问题在于，保安的流动性很大，推广时候要避开物业公司(因为物业公司并不支持)，数据也不精准。肖遥说：“地下车库中某一层的保安并不知道另外一层的状况，更不用说保安无意或者有意瞎报数据了。”最后，O2O软件回到了硬件，这也是肖遥今天依然坚持的观点——做停车必须有数据，想要有数据必须做硬件。此后，他们研发了一套基于云端的摄像头车牌识别和缴费系统，于是，停车O2O变成了B2B的生意。停车场没有替换现有设备的意愿，所以只能在现有基础上增加摄像头和传输设备，更不用说架设设备过程中的硬件条件限制，例如大多数停车场没有网线。肖遥说，即使设备白送，一家停车场至少也得谈半个月的时间，才能拿下合作协议，这最终考验的是商务能力。显而易见的需求未必是真正的需求。肖遥最开始想做O2O软件，就是因为他开车来北京办事找不到停车位。那时候我和他的观点是相似的：在所有汽车后市场中，停车是个万亿元级别的细分市场(每年交易额确实非常可观)，刚需且高频(远比洗车、保养甚至保险和汽车金融更高频)。但肖遥这次跟我说，真正高频的停车需求，是相对稳定的，想想你每天上班，基本都有确定的地点和包天或者包月的停车价格，在这个场景下，用户的真正需求是省钱——比如有更便宜的包月或者包天停车位。而且这个需求并不是完全刚性的，肖遥举了一个例子：O2O软件谈下了王府井区域某地下停车场，800元包月，希望吸引在马路对面某写字楼上班的车主，该写字楼地下停车场的包月价格在2000元以上。但最终效果不佳，因为有些车主的停车费由单位报销，有些车主可以按每天60元的价格包天停车，算下来每月约为1200元，价格吸引力就不明显了。在其他情况下，比如周末去逛街，找空车位的需求也并不是那么强烈。除非周围有特别方便的、可替代性特别强的停车场，否则用户还是要在这个目的地点停车。一旦选定了目的地，用户的需求可能是更便捷的移动支付、预约免排队进场。而要满足这些需求，一定要打通硬件环节。

既得利益者不让步

从整个O2O行业来看，北京保安公司平台的玩法看的是能不能快速调动供给和需求两端，供给端产权越简单，调动的效率越高；沉没成本越高，调动的积极性越大(比如Uber和Airbnb)。但这些规律在停车行业都不成立。整个停车业的产业链虽然不长，但能用混乱来形容。肖遥说，停车市场的供给端产权(停车场)往往属于开发商或物业公司，经营权可能承包给个人或者管理公司，而且可能还会再次分包。由于所有权和经营权的分离，在商务谈判的时候，有时候负责经营的物业公司同意，却可能遭到产权方(例如房地产开发商)的拒绝。“每个环节都得照顾到，差一个都拿不下来，产权问题太复杂，不支持病毒式扩张。另外，从沉没成本的角度看，停车场确实有空置，但是在供不应求的市场，这个成本很容易被忽视。”肖遥表示，沉没成本指的是，这项资源如果闲置，会产生较高的成本，这项成本大部分时候就直接损失掉了。按照停车位总量与汽车保有量来计算，北京有一半的汽车没车位停，当整个市场供不应求时，停车场的产权方和经营方都可以坐地收钱，如果没有什么好的利益点可以撬动，他们对补贴也不敏感。互联网的做法，本质上就是找到一个切入点，占据产业链上的一个关键点，然后坚持下去，等着市场爆发，在某一天打破原有产业链的结构。但在停车行业，切入点并不好找。肖遥说：“整个汽车后都是买方市场，只有停车是卖方市场，供给端处在供不应求的状态，尤其在最需要停车服务的核心城区，它对效率的改善和流量的增加甚至是补贴都不太敏感。加上国内停车场的产权和管理权大多是分离的，专业连锁管理公司的市场份额也不高，造成冷启动的时间太长。”

单一功能难做大

走到最后，北京保安公司认为，一个可能的路径是研发“硬件+SaaS”系统，帮助停车场减少人工成本，获取数据，做精细化的收益管理。例如，空闲时期降低价格、公布空闲车位，从而实现引流，增加收益并以此吸引用户，最终才有可能落入正向循环，才能铺开做平台。在这个判断之下，肖遥认为，路侧停车位由于不可能通过硬件获取数据(除非从政府层面推动设置地磁感应)，短期不能推开；地面停车场大部分时候利用率很高，资源调配的空间不大，所以机会仍然在地下停车位。根据保安公司的估计，地下停车场管理机构的数量占全部管理机构数量的两成，但停车位数量却占了七成还多，这部分资源有错峰使用的空间。例如，小区地库的白天和商场地库的晚上，根据不同时段的车流量设定弹性价格，并推送给附近的车主，只要价格杠杆撬动作用足够明显，商业模式能够成立。但这套商业逻辑成立的前提是能够积累一定的数据量，需要运营方具备较短时间内在尽量多的停车场开展业务的能力。如果这是**可行的商业逻辑，且每个玩家都按照这个逻辑切入，停车业可能会出现割据的局面：一个城市里有两三家比较大的“玩家”，而不同一线城市都会有不同的“玩家”，最后可能出现的局面就是资本整合。毕竟在一款大型用车应用中，停车功能会极有价值。但这对于创业保安公司的商务拓展能力和硬件要求很高。肖遥表示：“单一的停车产品使用频率没有想象中那么高，比如回家后和上班时就用不着。单一的停车功能未必能成为入口级应用，将其整合到平台级应用里去，可能更符合用户的使用习惯。”北京保安公司编制：停车管理服务

杰诚安卫